买房前一定要查 OC！定金被中介骗走 1500 刀之后，才发现这套房根本不能合法入住
Nick · 澳洲信息港号 552767981 ·
在悉尼买房，大家都会看地段、看学区、看价格，但有一张纸很多人从来没问过：OC。下面先讲清楚 OC 是什么、为什么重要，再讲一个踩坑的案例故事，最后附一份避坑清单。
一、什么是 OC？
OC 是 Occupation Certificate 的缩写，中文一般叫「入住许可证」或「占用证书」。
在新州，新建房屋、加建、改建，或者把一栋建筑改成别的用途，完工后都要拿到 OC，才能合法入住和使用。OC 由这项工程指定的主认证人（Principal Certifier，简称 PC）签发，可以是市政府，也可以是有资质的私人认证人。签发前，认证人要确认房子是按批准的方案建的，防火、结构、排水、安全这些基本要求都达标。
简单说：DA 是「允许你建」，CC 是「允许你开工」，OC 是「允许你住进去」。三样里少了最后一样，房子盖得再漂亮，法律上也不能住人。
二、OC 为什么这么重要？
1. 合法入住：没有 OC 就住进去或者出租，本身就违规，市政府可以要求停止使用，还可能罚款。
2. 安全底线：OC 意味着有专业人员检查过防火、结构等关键项目。没有 OC，你不知道墙后面藏着什么问题。
3. 贷款：很多银行在估价和放款时会看 OC，没有 OC 可能贷不下来，或者只能贷很少。
4. 保险：出了事，保险公司可能以「违规建筑」为由拒赔。
5. 公寓楼花：楼花交割通常要等 strata plan 注册，而注册一般要先有 OC。OC 拖着，整栋楼的交割都会跟着拖。
6. 以后卖房：下一个买家的律师一样会查 OC，没有就很难卖，价格也要打折。
7. 补办很麻烦：如果房子有未经批准的改动，补办可能要整改、拆除，花的钱和时间远超想象。
三、案例故事：一个热情的泰国中介，和我的 1500 刀
（以下是一个买房踩坑的案例故事，提醒大家避坑。）
那是去年春天，我和太太在悉尼西区看房，预算有限，看了两个多月都没合适的。有一天在网站上刷到一套「全新完工」的双拼别墅（duplex），四房两卫，带后院小屋，价格比同街区同类房子低了五六万。我们当天就约了看房。
接待我们的是一位泰国籍的男中介，三十多岁，西装笔挺，很热情，见面还用中文说「你好」。他带我们看了一圈：新厨房、新地板、后院那间小屋装了空调，说可以给父母住，也可以出租，「每周多收三百刀」。我当时心里已经很想要了。
看完房他把我拉到一边，小声说：今天已经有三组人看过，其中一组准备周一就出价，「如果你真喜欢，先交 1500 刀定金，我帮你把房子留住，下周再签合同」。我问钱打到哪里，他说公司的信托账户周末转账「要审核，会慢」，让我先转到他个人账户，「周一我帮你转进公司，收据下周一起给你」。
现在回头看，每一句都是坑。可是当时被「三组人在抢」一催，脑子一热，我就在停车场用手机转了 1500 刀。
周一他确实发来了一张「收据」，是自己在电脑上做的表格，没有公司抬头，没有 ABN，也没有执照号。我问合同什么时候到，他说卖家律师在准备，让我别急。拖了一个多星期，合同才到我的律师手里。
律师看完合同，给我打了个电话，第一句话就是：「这套房子有没有 OC，你问过吗？」
原来合同附件里只有 DA 和 CC 的记录，没有 OC。律师又去查了市政府和新州规划门户网站的记录，发现这套双拼的 OC 一直没有签发，而且后院那间「可以出租」的小屋，根本不在批准的图纸上，是后来私自加建的。也就是说，就算我买下来，房子不能合法入住，银行估价很可能过不了，那间小屋将来还可能被要求拆掉。
我去问中介，他一开始说「OC 马上就下来了，只是手续问题，交割后我帮你搞定」。我说那我等 OC 出来再考虑，先把定金退给我。他的语气一下子变了，说定金是「行政费」，不退。再后来，消息不回，电话不接。
我找到他名片上那家中介公司，前台查了一遍，说公司从来没收到过我这笔钱，系统里也没有任何记录。那张「收据」，公司也不认。
这件事我已经向新州公平交易署（NSW Fair Trading）投诉，也报告了银行。但钱是我自己转到个人账户的，到现在也没要回来。1500 刀不算天文数字，可这一课真的很疼。好在律师及时发现了 OC 的问题，不然我损失的可能是几十万。
最后说一句：骗我的是这一个人，跟他是哪国人没有关系。华人中介、本地中介里都有好人，也都有坏人，靠的是规矩，不是看脸、看口音、看热不热情。
四、避坑清单
1. 合同前先查 OC：新房、近几年加建或改建过的房子，一定让律师或 conveyancer 向卖家要 OC 副本，并在市政府或 NSW Planning Portal 核对记录。
2. 实物和图纸对一对：后院小屋、车库改房、多出来的卫生间，都要有批文。「可以出租」不等于「合法」。
3. 定金只进公司信托账户：正规的定金应该打进中介公司或律师的信托账户（Trust Account），账户名通常带「Trust Account」字样。绝不转给任何个人。
4. 收据要正规：有公司名称、ABN、中介执照号。自己做的表格不算数。
5. 查中介执照：在 NSW Fair Trading 官网可以免费查中介的执照。
6. 别被「好几组人在抢」吓住：越催越要慢。真正的好房子，不会因为你多等一天找律师而消失。
7. 了解冷静期：新州住宅买卖，交换合同后一般有 5 个工作日冷静期，买家在这期间退出，通常只损失房价的 0.25%。前提是走正规流程。
8. 万一被骗：保留聊天记录、转账凭证和名片，尽快联系银行，向 NSW Fair Trading 投诉，也可以在 Scamwatch 上报告。
具体规定以 NSW Fair Trading、NSW Planning Portal 和你的律师意见为准。本文只是经验分享，不构成法律建议。
你买房的时候问过 OC 吗？遇到过类似的中介吗？欢迎在评论区说说你的经历，提醒更多人。
一、什么是 OC？
OC 是 Occupation Certificate 的缩写，中文一般叫「入住许可证」或「占用证书」。
在新州，新建房屋、加建、改建，或者把一栋建筑改成别的用途，完工后都要拿到 OC，才能合法入住和使用。OC 由这项工程指定的主认证人（Principal Certifier，简称 PC）签发，可以是市政府，也可以是有资质的私人认证人。签发前，认证人要确认房子是按批准的方案建的，防火、结构、排水、安全这些基本要求都达标。
简单说：DA 是「允许你建」，CC 是「允许你开工」，OC 是「允许你住进去」。三样里少了最后一样，房子盖得再漂亮，法律上也不能住人。
二、OC 为什么这么重要？
1. 合法入住：没有 OC 就住进去或者出租，本身就违规，市政府可以要求停止使用，还可能罚款。
2. 安全底线：OC 意味着有专业人员检查过防火、结构等关键项目。没有 OC，你不知道墙后面藏着什么问题。
3. 贷款：很多银行在估价和放款时会看 OC，没有 OC 可能贷不下来，或者只能贷很少。
4. 保险：出了事，保险公司可能以「违规建筑」为由拒赔。
5. 公寓楼花：楼花交割通常要等 strata plan 注册，而注册一般要先有 OC。OC 拖着，整栋楼的交割都会跟着拖。
6. 以后卖房：下一个买家的律师一样会查 OC，没有就很难卖，价格也要打折。
7. 补办很麻烦：如果房子有未经批准的改动，补办可能要整改、拆除，花的钱和时间远超想象。
三、案例故事：一个热情的泰国中介，和我的 1500 刀
（以下是一个买房踩坑的案例故事，提醒大家避坑。）
那是去年春天，我和太太在悉尼西区看房，预算有限，看了两个多月都没合适的。有一天在网站上刷到一套「全新完工」的双拼别墅（duplex），四房两卫，带后院小屋，价格比同街区同类房子低了五六万。我们当天就约了看房。
接待我们的是一位泰国籍的男中介，三十多岁，西装笔挺，很热情，见面还用中文说「你好」。他带我们看了一圈：新厨房、新地板、后院那间小屋装了空调，说可以给父母住，也可以出租，「每周多收三百刀」。我当时心里已经很想要了。
看完房他把我拉到一边，小声说：今天已经有三组人看过，其中一组准备周一就出价，「如果你真喜欢，先交 1500 刀定金，我帮你把房子留住，下周再签合同」。我问钱打到哪里，他说公司的信托账户周末转账「要审核，会慢」，让我先转到他个人账户，「周一我帮你转进公司，收据下周一起给你」。
现在回头看，每一句都是坑。可是当时被「三组人在抢」一催，脑子一热，我就在停车场用手机转了 1500 刀。
周一他确实发来了一张「收据」，是自己在电脑上做的表格，没有公司抬头，没有 ABN，也没有执照号。我问合同什么时候到，他说卖家律师在准备，让我别急。拖了一个多星期，合同才到我的律师手里。
律师看完合同，给我打了个电话，第一句话就是：「这套房子有没有 OC，你问过吗？」
原来合同附件里只有 DA 和 CC 的记录，没有 OC。律师又去查了市政府和新州规划门户网站的记录，发现这套双拼的 OC 一直没有签发，而且后院那间「可以出租」的小屋，根本不在批准的图纸上，是后来私自加建的。也就是说，就算我买下来，房子不能合法入住，银行估价很可能过不了，那间小屋将来还可能被要求拆掉。
我去问中介，他一开始说「OC 马上就下来了，只是手续问题，交割后我帮你搞定」。我说那我等 OC 出来再考虑，先把定金退给我。他的语气一下子变了，说定金是「行政费」，不退。再后来，消息不回，电话不接。
我找到他名片上那家中介公司，前台查了一遍，说公司从来没收到过我这笔钱，系统里也没有任何记录。那张「收据」，公司也不认。
这件事我已经向新州公平交易署（NSW Fair Trading）投诉，也报告了银行。但钱是我自己转到个人账户的，到现在也没要回来。1500 刀不算天文数字，可这一课真的很疼。好在律师及时发现了 OC 的问题，不然我损失的可能是几十万。
最后说一句：骗我的是这一个人，跟他是哪国人没有关系。华人中介、本地中介里都有好人，也都有坏人，靠的是规矩，不是看脸、看口音、看热不热情。
四、避坑清单
1. 合同前先查 OC：新房、近几年加建或改建过的房子，一定让律师或 conveyancer 向卖家要 OC 副本，并在市政府或 NSW Planning Portal 核对记录。
2. 实物和图纸对一对：后院小屋、车库改房、多出来的卫生间，都要有批文。「可以出租」不等于「合法」。
3. 定金只进公司信托账户：正规的定金应该打进中介公司或律师的信托账户（Trust Account），账户名通常带「Trust Account」字样。绝不转给任何个人。
4. 收据要正规：有公司名称、ABN、中介执照号。自己做的表格不算数。
5. 查中介执照：在 NSW Fair Trading 官网可以免费查中介的执照。
6. 别被「好几组人在抢」吓住：越催越要慢。真正的好房子，不会因为你多等一天找律师而消失。
7. 了解冷静期：新州住宅买卖，交换合同后一般有 5 个工作日冷静期，买家在这期间退出，通常只损失房价的 0.25%。前提是走正规流程。
8. 万一被骗：保留聊天记录、转账凭证和名片，尽快联系银行，向 NSW Fair Trading 投诉，也可以在 Scamwatch 上报告。
具体规定以 NSW Fair Trading、NSW Planning Portal 和你的律师意见为准。本文只是经验分享，不构成法律建议。
你买房的时候问过 OC 吗？遇到过类似的中介吗？欢迎在评论区说说你的经历，提醒更多人。